Vormerkung des Mietvertrages
Der Mietvertrag kann im Grundbuch vorgemerkt werden. Die Vormerkung bewirkt, dass jeder neue Eigentümer dem Mieter gestatten muss, das Grundstück entsprechend dem Mietvertrag zu gebrauchen.
Die Vormerkung garantiert somit die Einhaltung des Mietvertrages und beinhaltet noch weitere Vorteile wie der Schutz vor Kündigung aufgrund Eigenbedarf.
Voraussetzung für die Vormerkung:
Bestehen eines gültigen Mietvertrages
Vormerkungsabrede zwischen den Parteien
Formlos möglich
Im Mietvertrag oder separat
Gleichzeitig oder nachträglich
Vereinbarung über Dauer der Vormerkung
Keine zeitliche Beschränkung (maximal wie die Höchstmietdauer)
Der einfache Hinweis im Vertrag „Das Mietverhältnis ist im Grundbuch vorzumerken“ eignet sich nur bei befristeten Verträgen. Also nur wenn das Mietverhältnis nach Ablauf der festgelegten Dauer ohne Kündigung endet. In allen anderen Fällen ist die Vormerkungsdauer genau im Vertrag zu vereinbaren.
Da die Praxis der Grundbuchämter hinsichtlich der Voraussetzung und Zulässigkeit an die Dauer der Vormerkung variiert, ist eine vorgängige Abklärung beim Grundbuchamt sinnvoll
Anmeldung beim Grundbuch
Durch schriftliche Erklärung des Eigentümers des vermieteten Grundstückes
Einreichen des Rechtsgrundausweises (regelmässig der Mietvertrag). Sofern Vormerkungsabrede nicht im Mietvertrag enthalten, muss diese ebenfalls eingereicht werden.
Wirkung der Vormerkung bei Veräusserung des Mietobjekts:
Das Mietverhältnis geht auf den Erwerber über
Der Erwerber tritt in die Vermieterstellung
Die Vormerkung hat hier die Wirkung, dass das ausserordentliche Kündigungsrecht gemäss Art. 261 Abs. 2 OR des Erwerbes ausgeschlossen wird. Der neue Eigentümer kann den Mietvertag also selbst dann nicht kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht.
Nicht geschützt ist der Mieter im Fall, dass ein im Rang vorgehender Grundpfandgläubiger in der Zwangsverwertung den Doppelaufruf verlangt und die (jüngere) Vormerkung daraufhin gelöscht wird.
Achtung beim Heimfall im Baurecht
Ist ein Mietvertrag im Grundbuch eingetragen, so geht das Bundesgericht davon aus, dass der Mieter wusste, dass es sich beim Grundstück um ein Baurechtsgrundstück handelt. Entsprechend geht das Bundesgericht davon aus, dass der Mieter von der Dauer des Baurechts Kenntnis hat und den Zeitpunkt des Heimfalls kannte. Im Ergebnis hat dies zur Folge, dass das Mietverhältnis beim Heimfall nicht auf den Grundeigentümer übergeht und eine Aufhebung rechtsgültig ist. Ob dies auch der Fall wäre, wenn der Mietvertrag im Grundbuch nicht vorgemerkt wurde, lies das BGer offen.
